狂歡總是短暫的，考驗(yàn)房企生死存亡的至暗時(shí)刻到了。
7月12日，發(fā)改委下發(fā)通知，主要直指房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債，其中就提到境外美元債所籌集的資金只能用于置換未來一年以內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。
管理層重磅加碼，房企融資全面收緊
這意味著，房企發(fā)行外債將只能用于借新還舊，而且還只能用于償還中長期外債；其他資金用途，如補(bǔ)充流動(dòng)性、資本性支出、償還內(nèi)債等被全面限制。
事實(shí)上，5月以來，房企的國內(nèi)融資就已經(jīng)開始受阻。5月中旬銀保監(jiān)會強(qiáng)調(diào)對房地產(chǎn)項(xiàng)目融資嚴(yán)格管控，約談了多家信托公司；5月底央行和證監(jiān)會聯(lián)手限制部分地王發(fā)債以及ABS融資；7月銀保監(jiān)會更是要求信托公司控制業(yè)務(wù)增速。
可以說，房地產(chǎn)信托、銀行、境內(nèi)外發(fā)債等融資渠道紛紛受限，這對習(xí)慣“左手融資，右手拿地”的房企而言，儼然形成了圍剿之勢，無疑將面臨新一輪降溫和陣痛。
為何突然全面收緊房企融資渠道？
其實(shí)，這一系列監(jiān)管措施，收緊開發(fā)商“錢袋子”，是對當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂和踐行“房住不炒”的要求。
之前銀保監(jiān)會主席郭樹清在陸家嘴金融論壇上主要就提到了房地產(chǎn)，他提到一方面目前中國居民債務(wù)居高不下，到了不可持續(xù)的地步；另外一方面，社會融資相當(dāng)一部分被房地產(chǎn)行業(yè)所占用，所以，政策的風(fēng)聲早已經(jīng)開始傳達(dá)，現(xiàn)在只是措施一步緊接一步而來。
今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)融資不可謂不高，在5月份監(jiān)管層限制國內(nèi)融資的背景下，房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外。6月，房企海外融資397.5億元，環(huán)比5月大漲436%。
不僅如此，2019年上半年，房企境內(nèi)外發(fā)債融資總額一共4286億元，同時(shí)投入房地產(chǎn)信托公司的資金規(guī)模有4500億元，占整體信托的4成。
而融資來的錢主要干嘛了？主要用于拿地，據(jù)統(tǒng)計(jì)上半年300城市合計(jì)賣地超2萬億元，同比上漲16%，而房企高溢價(jià)拿地現(xiàn)象頻現(xiàn)，有的溢價(jià)率甚至接近100%。
眾所周知，地價(jià)上漲必然引發(fā)房價(jià)上漲預(yù)期，增加市場不穩(wěn)定因素，部分房企的非理性拿地存在資金風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。
不僅如此，房企負(fù)債率也是高居不下，目前A股118家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率超過80%紅線的有39家，占比高達(dá)33%。截至今年一季度，萬科的負(fù)債合計(jì)1.31萬億元，資產(chǎn)總計(jì)1.55萬億元，保利地產(chǎn)負(fù)債合計(jì)7114.52億元，資產(chǎn)總計(jì)9012.15億元。而2019年、2020年、2021年是房企海外債也進(jìn)入還債期，共計(jì)800億美元左右。
所以，一邊是房企高居不下的負(fù)債率，一邊是高利率融資激進(jìn)拿地，在當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、外部環(huán)境復(fù)雜多變的背景下，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器，防范其金融風(fēng)險(xiǎn)不得不引起高度重視。
總而言之，房產(chǎn)企業(yè)融資過度，擠占了信貸資源，導(dǎo)致資金使用效率進(jìn)一步下降，也助長了房地產(chǎn)投機(jī)行為。現(xiàn)在監(jiān)管層約束房企融資，也是再次明確絕不能讓房地產(chǎn)再綁架中國經(jīng)濟(jì)，擠掉樓市泡沫，這樣樓市調(diào)控才能超預(yù)期。當(dāng)然對于開發(fā)商而言，負(fù)債就像水中行船，水能載舟亦能覆舟，絕不是越多越好。
